Italský trh s luxusními nemovitostmi zažívá v roce 2026 jeden z nejsilnějších vzestupů posledních let. Poptávka ze zahraničí vzrostla za prvních pět měsíců roku o více než 60 procent oproti předchozímu roku, přičemž zájem se již zdaleka nesoustřeďuje jen na klasické rekreační nemovitosti. Rostoucí podíl kupujících, přibližně čtvrtina, plánuje přestěhovat trvalé bydliště do Itálie. Zdrojové země zůstávají stejné: statistikám vévodí Spojené státy, Švýcarsko, Nizozemsko, Německo a skandinávské země. Kombinace příznivého daňového prostředí, geopolitických změn a nezaměnitelného půvabu italské krajiny řadí Itálii mezi nejžádanější adresy na mezinárodním trhu s luxusními nemovitostmi. Kdo chce v roce 2026 investovat do vily v Toskáně, apartmánu na jezeře Como nebo rezidence na Amalfitánském pobřeží, narazí na aktivní, ale zároveň náročný trh.
Proč je Itálie v roce 2026 v centru pozornosti majetných kupujících
Důvody pro aktuální boom jsou vícevrstvé. Klíčovým faktorem je režim nových rezidentů („nuovi residenti"), který zdaňuje zahraniční movité osoby přesídlivší do Itálie paušální daní z celosvětových příjmů. Od 1. ledna 2026 činí tato částka 300 000 eur ročně, tedy více než dříve platných 200 000 eur. Navzdory zdražení zůstává tento režim pro velká jmění s vysokou výnosovou základnou atraktivní, zvláště ve srovnání s Francií, Spojeným královstvím a Německem. Především od zániku britského režimu „non-dom" v roce 2025 se Itálie podle řady tržních analytiků etablovala jako přirozený nástupce Londýna pro mezinárodní jmění.
Druhým faktorem je struktura trhu. Italský luxusní trh zůstává v evropském srovnání roztříštěný a méně institucionalizovaný než v Londýně, Paříži nebo New Yorku, což kupujícím s jasnou představou otvírá prostor pro vyjednávání. Jak Il Sole 24 Ore s odkazem na aktuální data Luxforsale Finance uvádí, průměrná hodnota transakce s luxusní nemovitostí za účasti zahraničního kupujícího přesahuje 1,65 milionu eur. Profil kupujícího se přitom proměnil. Z klasického „zájemce o rekreační bydlení" se stal mezinárodní investor nebo rodinný podnikatel s vůlí usadit se, který vnímá Itálii jako dlouhodobé místo pro život i správu majetku.
Toskána a Chianti: klasika pro mezinárodní kupující
Sotva která oblast je na mezinárodním luxusním trhu tak výrazně přítomna jako Toskána. Mezi Florencií, Sienou a Pisou leží pahorky, které pro mnoho zahraničních kupujících ztělesňují italský venkovský život: aleje cypřišů, restaurované statky, staré kláštery s vinicemi, soběstačná sídla s panoramatickým výhledem. Chianti mezi Florencií a Sienou tvoří jádro trhu, k němu přibývá Val d'Orcia v okolí Pienzy a Montalcina, oblast Maremma se svým drsnějším charakterem a Colline Pisane u pobřeží. Podle dat Engel & Völkers Market Report 2026 tvoří zahraniční kupující v Toskáně více než polovinu všech luxusních transakcí, s výraznou přítomností Američanů, Němců, Britů a Švýcarů.
Kouzlo regionu spočívá v kombinaci kulturní krajiny, vinařství a spolehlivé infrastruktury. Kdo v Toskáně koupí vilu , najde v několika minutách jízdy restaurace, vinařství, malá města s týdenními trhy i živou uměleckou scénu. Cenová struktura je tomu odpovídající a nejvyšší hodnoty dosahuje v Chianti a v okolí Sieny. Vedle klasických venkovských usedlostí jsou stále žádanější restaurované klášterní komplexy a historické statky podere, někdy s licencí pro bed & breakfast nebo vlastní vinnou produkcí. Pro vstup do trhu doporučují zkušení makléři alespoň tříměsíční průzkumnou fázi, během níž potenciální kupující poznají region v různých ročních obdobích.
Jezero Como a Lago di Garda: jezera mezi Alpami a kulturou
Jezero Como se v posledních letech etablovalo jako jedno z nejprestižnějších míst k bydlení v Evropě. Bellagio, Cernobbio, Menaggio, Tremezzina a Varenna jsou jména, která se skloňují na mezinárodním trhu, s historickými vilami z 18. a 19. století, jež obývali Habsburkové, poté italská průmyslová elita a dnes mezinárodní publikum. Blízkost Milána, půlhodinové spojení na letiště Milano-Malpensa a vlastní letištní infrastruktura regionu dělají z jezera Como atraktivní destinaci i pro kupující, kteří pendlují mezi Itálií, Londýnem, Curychem a New Yorkem. V kombinaci s výše zmíněným režimem nuovi residenti patří region v roce 2026 k nejaktivnějším luxusním trhům na severu Itálie.
Lago di Garda je druhou klasikou v jezerním segmentu a nabízí poněkud odlišný charakter. Zatímco jezero Como určují vily a prestiž, na Lago di Garda dominuje širší cenové spektrum, od historických sídel v Sirmione, Salò a Gardone Riviera po novější luxusní apartmánové komplexy podél Riviera dei Limoni. Blízkost Německa a Rakouska, snadná dostupnost autem přes Brenner a v evropském srovnání mírné zimy dělají z Lago di Garda zvláště atraktivní destinaci pro německy mluvící kupující. I zde se profil kupujících proměnil. Vedle klasických investorů do rekreačních nemovitostí přibývá rodin hledajících druhé nebo hlavní bydliště v tomto regionu.
Pobřežní klasika: Portofino, Costa Smeralda, Amalfi
Pro pobřežní polohu stojí za zmínku hrstka mezinárodních adres. Ligurská riviéra v okolí Portofina a Santa Margherita Ligure představuje italský segment diskrétního luxusu s nejvyššími cenami v regionu, na úzkém pásu mezi mořem a strmě stoupajícími kopci. Kdo si zde vilu zajistí, získává spolu s nemovitostí i kousek kulturní historie 20. století. Portofino je od padesátých let 20. století spojeno s osobnostmi jako Aristotele Onassis, Elizabeth Taylor a italskou průmyslovou smetánkou. Adresa je nadčasová, nabídka však omezená, což žene ceny na evropskou špičku. Kdo chce kombinovat pronájem jachet s vlastnictvím nemovitosti, najde vhodný kontext v našem příspěvku o pronájmu jachet v Itálii .
Costa Smeralda v severovýchodní Sardinii představuje horní konec italského trhu, a to jak z hlediska cenové úrovně, tak prestiže. V okolí Porto Cerva, Porto Rotonda, Cannigioneho a zálivu Marinella leží nejdražší nemovitostní zóny Itálie, s rekorními cenami vil v první linii u moře. Costa Smeralda se od ostatních pobřežních regionů odlišuje záměrně kurátorovaným rozvojem od 60. let 20. století, vycházejícím z koncepce Aga Khana. Kupující zde nacházejí uzavřené prostředí s vlastními bezpečnostními standardy, marinami a golfovými hřišti. Amalfitánské pobřeží mezi Positanem, Amalfi aRavellem nabízí naproti tomu jiný rejstřík: menší nemovitosti v husté pobřežní zástavbě s odpovídajícím prestiží díky spektakulárnéi scenérii, avšak s výrazně menším prostorem k pohybu než na Sardinii. Kdo hledá v jižní Itálii místo se světskou atmosférou spíše na rozvíjejícím se italském pobřeží Jadranu než na Amalfitánském pobřeží, najde relevantní adresu i v oblasti Milano Marittima a Cervia.
Města: Řím, Milán, Florencie a Benátky
Městský luxusní trh v Itálii se soustřeďuje do čtyř center, každé s vlastním charakterem. Milán je nejinternacionálnějším trhem s výraznou přítomností finančního sektoru, módy, designu a univerzitního prostředí a s nejvyššími cenami novostaveb v zemi. Čtvrti Brera, Porta Nuova, historické centrum kolem Duomo a klasická zóna Magenta patří k nejžádanějším adresám. Pro kupující, kteří chtějí spojit skutečné bydliště v Itálii s mezinárodním obchodním zázemím, je Milán nejpřirozenější volbou. Zimní olympijské hry Milano-Cortina 2026 navíc krátkodobě posílily poptávku.
Řím je klasickou destinací pro kupující, kteří hledají historii a blízkost institucí. Zóny kolem Piazza di Spagna, Aventina, Trastevere a oblasti Prati u Vatikánu jsou tradičními luxusními adresami. Na rozdíl od Milána je Řím charakteristický svým historickým stavebním fondem, přísnými podmínkami ochrany památek a požadavky na renovace. Florencie přitahuje především mezinárodní milovníky umění a rodiny s dlouhodobou vazbou na Itálii, s cenami výrazně nižšími než v Miláně, avšak ve velmi stabilním segmentu. Benátky jsou nakonec specifickým trhem, kde je ochrana památek ještě přísnější a kde skutečnou hodnotovou dimenzi tvoří poloha. Piano nobile v palazzo na Canal Grande patří k nejraritnejším a nejdražším nemovitostem v zemi.
Právní základy pro zahraniční kupující
Koupě nemovitosti v Itálii je pro cizince v zásadě jednoduchá, řídí se však jasnými právními pravidly. Občané EU mohou italské nemovitosti nabývat bez omezení, platí pro ně stejné podmínky jako pro Italy. Občané zemí mimo EU podléhají takzvanému principu reciprocity: nabytí nemovitosti je přípustné, pokud země původu zaručuje italským státním příslušníkům stejný přístup. Pro Spojené státy, Švýcarsko a většinu dalších zemí, odkud aktuální kupující pocházejí, je reciprocita zavedena. Kanada představuje od roku 2023 výjimku, protože kanadské právo zakazuje neobčanům Kanady koupi nemovitosti, což komplikuje nabytí pro kanadské státní příslušníky bez italského povolení k pobytu.
Pro koupi je nezbytné splnit několik základních podmínek. Codice fiscale, italské daňové identifikační číslo, je nutné vyřídit před uzavřením smlouvy, a to buď na Agenzia delle Entrate v Itálii, nebo prostřednictvím italského konzulátu v zahraničí. A italský bankovní účet je prakticky nezbytný, i když to zákon výslovně nevyžaduje. Samotný akt koupě probíhá před italským notářem („notaio"), který jako veřejný úředník ověřuje zákonnost transakce, vybírá daně a provádí zápis do katastrálních registrů. Notářská smlouva („rogito") je posledním krokem kupního procesu, který obvykle začíná předsmlouvou („preliminare") a trvá tři až šest měsíců. Jak popisuje aktuální praktický přehled nabývání nemovitostí cizinci k profesionální přípravě patří italský advokát se zkušenostmi v oblasti nemovitostního práva, daňový poradce s mezinárodním zaměřením a případně dvojjazyčný úvěrový zprostředkovatel, pokud je zamýšleno italské financování.
Vedlejší náklady při koupi a průběžné daně
Vedlejší náklady při koupi nemovitosti v Itálii se v závislosti na konkrétní situaci pohybují mezi 8 a 15 procenty kupní ceny. Patří k nim daň z převodu nemovitosti, katastrální a hypoteční poplatky, notářské náklady a případně provize realitního makléře. Pro rezidenty pořizující si první bydlení platí zvýhodněný režim „Prima Casa" s 2procentní daní z převodu, pro rekreační nemovitosti a zahraniční kupce zpravidla 9 procent z katastrální hodnoty. U novostaveb a koupí od developerů se místo daně z převodu uplatňuje IVA (daň z přidané hodnoty), a to ve výši 4 procent (Prima Casa), 10 procent (druhý byt) nebo 22 procent (luxusní nemovitosti ve zvláštních katastrálních kategoriích).
Mezi průběžné daně patří IMU (Imposta Municipale Unica), komunální majetková daň na rekreační a druhé bydlení, jejíž výše se liší podle obce a kategorie nemovitosti a pohybuje se typicky mezi 0,4 a 1,06 procenty katastrální hodnoty. TARI (poplatek za odvoz odpadu) a případná TASI jsou vybírány obcemi. Pro rezidenty s prvním bydlením IMU odpadá. Kdo nemovitost pronajímá, může si vybrat mezi standardní daní z příjmu a takzvanou Cedolare Secca, paušální daní ve výši 21 procent (resp. 26 procent pro krátkodobé pronájmy od druhé nemovitosti). Pro zahraniční vlastníky, kteří zůstávají daňovými rezidenty ve své domovské zemi, platí navíc ustanovení o zamezení dvojího zdanění podle příslušné bilaterální smlouvy. Konkrétní kalkulaci nákladů je vždy vhodné provést s italským daňovým poradcem.
Vývoj trhu a výhled na rok 2026
Italský trh s luxusními nemovitostmi se na začátku roku 2026 nachází v jedné z nejsilnějších růstových fází posledních let. Mezi faktory, které budou v nadcházejících měsících podporovat poptávku, patří pokračování režimu Nuovi Residenti, mezinárodní trend „geografické diverzifikace" majetných rodin a trvající atraktivita italského životního stylu. Faktory, které by mohly růst brzdit, zahrnují rostoucí stavební a renovační náklady, přetrvávající byrokratické překážky v povolovacích řízeních a probíhající digitalizaci notářského systému, která probíhá již několik let.
Pro kupující to v praxi znamená: rok 2026 je aktivní, ale selektivní. Ceny v absolutně nejžádanějších lokalitách zůstávají vysoké a pravděpodobně porostou dál, zatímco v méně sledovaných regionech, jako jsou Umbrie, Marche, Piemont a části jižní Itálie, lze nalézt zajímavé hodnoty. Italské léto 2026 navíc ukázalo, jak výrazně se cestovní ruch stal hnací silou pro regionální trhy s nemovitostmi což kupujícím s pronájemními záměry otevírá nové způsoby výpočtu výnosnosti. Kdo v roce 2026 investuje do italských luxusních nemovitostí, udělá dobře, když přistoupí k celé věci s trpělivostí, odborným doprovodem a jasnou představou o vlastním způsobu využití. Rychlá rozhodnutí typická pro poptávku po covidu jsou minulostí, současné prostředí odměňuje pečlivost.
