O mercado italiano de imóveis de luxo vive em 2026 um dos períodos de maior dinamismo dos últimos anos. A procura estrangeira cresceu mais de 60 por cento nos primeiros cinco meses do ano face ao período homólogo, e o interesse deixou há muito de se concentrar nas clássicas residências secundárias. Uma fatia crescente dos compradores, cerca de um quarto, planeia transferir a residência permanente para Itália. Os países de origem mantêm-se constantes: Estados Unidos, Suíça, Países Baixos, Alemanha e os países escandinavos lideram as estatísticas. Esta combinação de um enquadramento fiscal favorável, reajustamentos geopolíticos e o apelo atemporal das paisagens italianas coloca Itália entre os destinos mais procurados no mercado internacional de imóveis de luxo. Quem pretender investir em 2026 numa villa na Toscana, num apartamento no Lago de Como ou numa residência na Costa Amalfitana encontrará um mercado ativo, mas também exigente.
Por que razão Itália está no centro das atenções dos compradores abastados em 2026
As razões do atual boom são múltiplas. Um fator central é o regime dos novos residentes ("nuovi residenti"), que sujeita os estrangeiros endinheirados que transfiram a residência para Itália a um imposto forfetário sobre os seus rendimentos mundiais. A partir de 1 de janeiro de 2026, o montante é de 300.000 euros por ano, uma subida face aos 200.000 euros anteriormente em vigor. Apesar do aumento, o regime mantém-se atrativo para patrimónios com elevada capacidade de rendimento, em especial quando comparado com França, o Reino Unido e a Alemanha. Sobretudo desde o fim do regime britânico "non-dom" em 2025, Itália posicionou-se, na opinião de vários analistas de mercado, como o sucessor natural de Londres para os grandes patrimónios internacionais.
O segundo fator é a estrutura do mercado. O mercado de luxo italiano mantém-se, em comparação com o resto da Europa, fragmentado e menos institucionalizado do que em Londres, Paris ou Nova Iorque, o que confere margem de negociação aos compradores com ideias bem definidas. Conforme o Il Sole 24 Ore refere, com base nos dados atuais da Luxforsale Finance, o valor médio de uma transação de imóvel de luxo com participação estrangeira ultrapassa 1,65 milhões de euros. O perfil do comprador também se transformou. O clássico "comprador de casa de férias" deu lugar a um investidor internacional ou a um empresário familiar que pretende fixar residência e que vê Itália como um destino de longo prazo para viver e para gerir o seu património.
Toscana e Chianti: os clássicos para compradores internacionais
Poucas regiões têm uma presença tão marcada no mercado internacional de luxo como a Toscana. Entre Florença, Siena e Pisa estendem-se as colinas que, para muitos compradores estrangeiros, encarnam a vida rural italiana: alamedas de ciprestes, casas de campo restauradas, mosteiros antigos com vinhas, propriedades autónomas com vistas panorâmicas. O Chianti, entre Florença e Siena, é o núcleo deste mercado, ao qual se juntam o Val d'Orcia em torno de Pienza e Montalcino, a zona da Maremma com o seu caráter mais austero, e as Colline Pisane junto à costa. Segundo os dados do Engel & Völkers Market Report 2026 os compradores estrangeiros representam mais de metade de todas as transações de luxo na Toscana, com presença assinalável de americanos, alemães, britânicos e suíços.
O apelo da região reside na combinação entre paisagem cultural, viticultura e uma infraestrutura fiável. Quem adquirir uma villa na Toscana tem, a poucos minutos de carro, restaurantes, quintas vinícolas, pequenas cidades com mercados semanais e uma cena artística viva. A estrutura de preços é correspondentemente elevada, com os valores máximos no Chianti e nos arredores de Siena. Para além das clássicas propriedades rurais, cresce também a procura por complexos monásticos restaurados e históricos Podere, por vezes com licença de bed & breakfast ou produção vinícola própria. Para quem está a entrar no mercado, os agentes imobiliários experientes recomendam uma fase de prospeção de pelo menos três meses, durante a qual os potenciais compradores ficam a conhecer a região em diferentes estações do ano.
Lago de Como e Lago de Garda: os lagos entre os Alpes e a cultura
O Lago de Como consolidou-se nos últimos anos como um dos destinos residenciais de maior prestígio da Europa. Bellagio, Cernobbio, Menaggio, Tremezzina e Varenna são os nomes que circulam no mercado internacional, com villas históricas dos séculos XVIII e XIX que os Habsburgos habitaram, depois a burguesia industrial italiana e hoje um público cosmopolita. A proximidade de Milão, a ligação em meia hora ao Aeroporto de Milão-Malpensa e a própria infraestrutura aeroportuária da região tornam o Lago de Como atrativo também para compradores que circulam entre Itália, Londres, Zurique e Nova Iorque. Conjugada com o regime Nuovi Residenti já referido, a região é em 2026 um dos mercados de luxo mais ativos do norte do país.
O Lago de Garda é o segundo clássico no segmento dos lagos e oferece um caráter algo diferente. Enquanto o Lago de Como é marcado pelas villas e pelo prestígio, no Lago de Garda domina uma gama de preços mais ampla, desde propriedades históricas em Sirmione, Salò e Gardone Riviera até novos complexos de apartamentos de luxo ao longo da Riviera dei Limoni. A proximidade da Alemanha e da Áustria, a fácil acessibilidade de carro pelo Brennero e os invernos amenos em comparação com o resto da Europa tornam o Lago de Garda especialmente atrativo para compradores de língua alemã. Também aqui o perfil dos compradores se transformou. Para além dos investidores clássicos em casas de férias, surgem cada vez mais famílias à procura de uma segunda ou de uma residência principal nesta região.
Os clássicos da costa: Portofino, Costa Smeralda, Amalfi
Na frente costeira, um punhado de endereços internacionais concentra as atenções. A Riviera Ligure em torno de Portofino e Santa Margherita Ligure é o segmento italiano do luxo discreto com os preços mais elevados da região, numa zona estreita entre o mar e as encostas que sobem a pique. Quem aqui assegurar uma villa adquire, para além do imóvel, um fragmento da história cultural do século XX. Portofino está associado, desde os anos 50, a personalidades como Aristotele Onassis, Elizabeth Taylor e à aristocracia industrial italiana. O endereço é atemporal, mas a oferta é escassa, o que impulsiona os preços para os níveis mais elevados da Europa. Quem pretender conjugar o fretamento de iates com a propriedade imobiliária encontra o contexto adequado no nosso artigo sobre o aluguer de iates em Itália .
A Costa Smeralda no nordeste da Sardenha representa o topo do mercado italiano, tanto em termos de nível de preços como de prestígio. Em torno de Porto Cervo, Porto Rotondo, Cannigione e do Golfo di Marinella situam-se as zonas imobiliárias mais caras de Itália, com preços recorde para villas em primeira linha de mar. A Costa Smeralda distingue-se das restantes regiões costeiras pelo seu desenvolvimento conscientemente planeado desde os anos 60, a partir do conceito do Aga Khan. Os compradores encontram aqui um ambiente fechado com padrões de segurança próprios, marinas e campos de golfe. A Costa Amalfitana, entre Positano, Amalfi e Ravello, oferece um registo diferente: imóveis de menor dimensão numa urbanização costeira densa, com o prestígio correspondente proporcionado pela cenografia espetacular, mas com muito menos espaço de movimentação do que na Sardenha. Quem no sul de Itália, em alternativa à Costa Amalfitana, procurar um palco mundano junto à Adriática italiana encontrará também um endereço relevante na zona de Milano Marittima e Cervia.
As cidades: Roma, Milão, Florença e Veneza
O mercado de luxo urbano em Itália concentra-se em quatro centros, cada um com o seu caráter próprio. Milão é o destino mais cosmopolita, com uma forte presença do sector financeiro, da moda, do design e das universidades, e os preços de imóveis novos mais elevados do país. Os bairros Brera, Porta Nuova, o centro histórico em torno do Duomo e a clássica zona Magenta estão entre os endereços mais procurados. Para compradores que pretendem conjugar uma residência efectiva em Itália com ligações internacionais de negócios, Milão é a escolha natural. Os Jogos Olímpicos de Inverno Milano-Cortina 2026 trouxeram ainda um impulso adicional de procura a curto prazo.
Roma é a escolha clássica para quem tem em mente a história e as instituições. As zonas em torno da Piazza di Spagna, do Aventino, de Trastevere e da área de Prati, perto do Vaticano são os endereços de luxo tradicionais. Ao contrário de Milão, Roma é marcada pelo seu parque edificado histórico, com rigorosas exigências de preservação do património e de renovação. Florença atrai sobretudo colecionadores de arte internacionais e famílias com uma ligação duradoura a Itália, com preços claramente abaixo de Milão, mas num segmento muito estável. Veneza é, por fim, um mercado à parte, onde a proteção do património é ainda mais exigente e a localização constitui a verdadeira dimensão de valor. Um piano nobile num palazzo no Canal Grande conta-se entre os imóveis mais raros e dispendiosos do país.
Enquadramento jurídico para compradores estrangeiros
A aquisição de um imóvel em Itália é, em princípio, simples para estrangeiros, mas obedece a regras jurídicas claras. Os cidadãos da UE podem adquirir imóveis italianos sem restrições, nas mesmas condições que os cidadãos italianos. Os cidadãos de países terceiros estão sujeitos ao chamado princípio da reciprocidade: a aquisição é permitida se o país de origem conceder aos cidadãos italianos o mesmo acesso. Para os Estados Unidos, a Suíça e a maioria dos outros países de origem dos compradores actuais, a reciprocidade está estabelecida. O Canadá constitui uma excepção desde 2023, uma vez que a legislação canadiana proíbe a compra de imóveis por não canadianos, o que torna a aquisição difícil para cidadãos canadianos sem título de residência italiano.
Para a compra, alguns requisitos são obrigatórios. O codice fiscale, o número de identificação fiscalitaliano, deve ser solicitado antes da celebração do contrato, seja junto da Agenzia delle Entrate em Itália, seja através do consulado italiano no estrangeiro. Uma conta bancária italiana é praticamente indispensável, ainda que não seja legalmente exigida. O acto de compra propriamente dito é celebrado perante um notário italiano ("notaio"), que, na qualidade de oficial público, verifica a legalidade do negócio, cobra os impostos devidos e procede ao registo nos cadastros. O contrato notarial ("rogito") é o último passo de um processo de compra que habitualmente começa com um contrato preliminar ("preliminare") e decorre entre três a seis meses. Como descrito numa recente síntese prática sobre a aquisição por estrangeiros , uma preparação profissional inclui um advogado italiano com experiência em direito imobiliário, um consultor fiscal com enfoque internacional e, se se pretender financiamento italiano, um mediador de crédito bilingue.
Custos de aquisição e impostos recorrentes
Os custos de aquisição na compra de um imóvel em Itália situam-se, consoante a situação, entre 8 e 15 por cento do preço de compra. Incluem o imposto de registo, as taxas cadastrais e hipotecárias, os honorários do notário e, eventualmente, a comissão do mediador imobiliário. Para a aquisição de habitação própria e permanente por residentes aplica-se o regime reduzido "Prima Casa", com 2 por cento de imposto de registo; para segundas habitações e compradores estrangeiros aplica-se, em regra, 9 por cento sobre o valor cadastral. Em imóveis novos e em compras a promotores, em vez do imposto de registo incide IVA (imposto sobre o valor acrescentado), à taxa de 4 por cento (Prima Casa), 10 por cento (segunda habitação) ou 22 por cento (imóveis de luxo em categorias cadastrais especiais).
Entre os impostos recorrentes conta-se o IMU (Imposta Municipale Unica), um imposto municipal sobre o património aplicado a segundas habitações, que varia consoante o município e a categoria do imóvel e se situa tipicamente entre 0,4 e 1,06 por cento do valor cadastral. A TARI (taxa de resíduos) e a eventual TASI são cobradas pelos municípios. Para a residência principal dos residentes, o IMU não se aplica. Quem arrendar o imóvel pode optar entre o imposto sobre o rendimento ordinário e a chamada cedolare secca, um imposto liberatório à taxa de 21 por cento (ou 26 por cento para arrendamentos de curta duração a partir do segundo imóvel). Para proprietários estrangeiros que continuem a ser tributados no país de origem, aplicam-se adicionalmente as disposições de eliminação da dupla tributação previstas na respectiva convenção bilateral. O cálculo concreto dos custos deve ser efectuado sempre com um consultor fiscal italiano.
Evolução do mercado e perspectivas para 2026
O mercado italiano de imóveis de luxo encontra-se no início de 2026 numa das fases de crescimento mais intensas dos últimos anos. Entre os factores que impulsionarão a procura nos próximos meses contam-se a continuação do regime Nuovi Residenti, a tendência internacional para a "diversificação geográfica" por parte de famílias abastadas e a persistente atractividade do estilo de vida italiano. Entre os factores que poderão travar o crescimento estão o aumento dos custos de construção e renovação, a burocracia persistente nos processos de licenciamento e a reforma do sistema notarial, que está a ser digitalizado há alguns anos.
Para os compradores, isto significa, em termos concretos: 2026 é um ano activo, mas selectivo. Os preços nas zonas absolutamente prime mantêm-se elevados e deverão continuar a subir, ao passo que em regiões menos expostas como a Úmbria, as Marche, o Piemonte e partes do sul de Itália ainda é possível encontrar propostas de valor interessantes. O verão italiano de 2026 mostrou também de forma clara como o turismo se consolidou como força motriz dos mercados imobiliários regionais , abrindo novos cenários de rentabilidade para compradores com intenção de arrendamento. Quem investir em imóveis de luxo italianos em 2026 fará bem em munir-se de paciência, de acompanhamento profissional e de uma visão clara sobre a utilização pretendida. As decisões precipitadas da procura pós-pandemia ficaram para trás; o ambiente actual recompensa a ponderação.
