Il mercato italiano delle immobili di lusso vive nel 2026 una delle riprese più forti degli ultimi anni. La domanda dall'estero è cresciuta nei primi cinque mesi dell'anno di oltre il 60 percento rispetto all'anno precedente, e l'interesse non si concentra più soltanto sulle classiche seconde case. Una quota crescente degli acquirenti, circa un quarto, prevede di trasferire la propria residenza stabilmente in Italia. I Paesi di provenienza sono costanti: Stati Uniti, Svizzera, Paesi Bassi, Germania e i Paesi scandinavi guidano le statistiche. Questa combinazione di clima fiscale favorevole, spostamenti geopolitici e il fascino classico dei paesaggi italiani rende l'Italia uno degli indirizzi più ricercati nel mercato internazionale degli immobili di lusso. Chi nel 2026 desidera investire in una villa in Toscana, un appartamento sul lago di Como o una residenza sulla Costiera Amalfitana, si trova di fronte a un mercato attivo ma anche esigente.
Perché l'Italia è al centro dell'attenzione degli acquirenti facoltosi nel 2026
Le ragioni del boom attuale sono molteplici. Un fattore centrale è il regime dei nuovi residenti («nuovi residenti»), che assoggetta i facoltosi stranieri che trasferiscono la residenza in Italia a un'imposta forfettaria sui propri redditi mondiali. Dal 1° gennaio 2026 l'importo è fissato a 300.000 euro annui, un aumento rispetto ai precedenti 200.000 euro. Nonostante il rialzo, il regime rimane attrattivo per i patrimoni con un'elevata base reddituale, soprattutto in confronto a Francia, Regno Unito e Germania. In particolare, dopo la fine del regime britannico «non-dom» nel 2025, l'Italia si è posizionata, secondo diversi osservatori di mercato, come naturale erede di Londra per i patrimoni internazionali.
Il secondo fattore è la struttura del mercato. Il mercato del lusso italiano rimane frammentato nel confronto europeo e meno istituzionalizzato rispetto a Londra, Parigi o New York, il che offre agli acquirenti con idee chiare margini di trattativa. Come Il Sole 24 Ore riporta con riferimento agli attuali dati di Luxforsale Finance, il valore medio di una transazione di immobili di lusso con partecipazione straniera supera 1,65 milioni di euro. Il profilo dell'acquirente si è nel frattempo trasformato. Al classico «acquirente di casa vacanze» si è sostituito un investitore internazionale o un imprenditore familiare intenzionato a stabilirsi, che considera l'Italia come sede di vita e di patrimonio a lungo termine.
Toscana e Chianti: i classici per gli acquirenti internazionali
Poche regioni sono presenti nel mercato internazionale del lusso quanto la Toscana. Tra Firenze, Siena e Pisa si trovano quelle colline che per molti acquirenti stranieri incarnano la vita di campagna italiana: viali di cipressi, casali restaurati, antichi monasteri con vigneti, poderi autonomi con vista panoramica. Il Chianti tra Firenze e Siena è il cuore del mercato, a cui si aggiungono la Val d'Orcia intorno a Pienza e Montalcino, la Maremma dal carattere più austero e le Colline Pisane sul litorale. Secondo i dati dell'Engel & Völkers Market Report 2026 gli acquirenti stranieri rappresentano in Toscana oltre la metà di tutte le transazioni di lusso, con una presenza significativa di americani, tedeschi, britannici e svizzeri.
Il fascino della regione risiede nella combinazione tra paesaggio culturale, viticoltura e un'infrastruttura affidabile. Chi acquista una villa in Toscana trova a pochi minuti d'auto ristoranti, cantine, piccoli borghi con mercati settimanali e una vivace scena artistica. La struttura dei prezzi è di conseguenza elevata, con i valori di punta nel Chianti e nei dintorni di Siena. Accanto ai classici poderi, sono sempre più ricercati complessi monastici restaurati e storici poderi, talvolta con licenza bed & breakfast o produzione vinicola propria. Per chi si avvicina al mercato, i mediatori esperti consigliano una fase esplorativa di almeno tre mesi, durante la quale i potenziali acquirenti possano conoscere la regione nelle diverse stagioni.
Lago di Como e lago di Garda: i laghi tra Alpi e cultura
Il lago di Como si è affermato negli ultimi anni come uno dei luoghi di residenza più prestigiosi d'Europa. Bellagio, Cernobbio, Menaggio, Tremezzina e Varenna sono i nomi trattati nel mercato internazionale, con ville storiche del XVIII e XIX secolo abitate dagli Asburgo, poi dalla borghesia industriale italiana e oggi da un pubblico internazionale. La vicinanza a Milano, il collegamento in mezz'ora all'aeroporto di Milano Malpensa e la struttura aeroportuale della regione rendono il lago di Como attrattivo anche per gli acquirenti che si spostano tra Italia, Londra, Zurigo e New York. In combinazione con il regime Nuovi Residenti citato in precedenza, la regione è nel 2026 uno dei mercati del lusso più attivi del Nord.
Il lago di Garda è il secondo classico nel segmento lacustre e offre un carattere leggermente diverso. Mentre il lago di Como è caratterizzato da ville e prestigio, al lago di Garda domina una gamma di prezzi più ampia, da storiche residenze a Sirmione, Salò e Gardone Riviera fino a nuovi complessi di appartamenti di lusso lungo la Riviera dei Limoni. La vicinanza a Germania e Austria, la facile raggiungibilità in auto attraverso il Brennero e gli inverni miti nel confronto europeo rendono il lago di Garda particolarmente attrattivo per gli acquirenti di lingua tedesca. Anche qui il profilo degli acquirenti si è trasformato. Accanto ai classici investitori in case vacanze si presentano sempre più famiglie in cerca di una seconda o principale residenza in questa regione.
Le mete costiere classiche: Portofino, Costa Smeralda, Amalfi
Per le location costiere spiccano una manciata di indirizzi internazionali. La Riviera Ligure intorno a Portofino e Santa Margherita Ligure rappresenta il segmento dell'understatement italiano con i prezzi più alti della regione, in una stretta fascia tra il mare e le colline che salgono ripide. Chi si assicura una villa qui acquisisce, oltre all'immobile, un pezzo di storia culturale del Novecento. Portofino è legata fin dagli anni Cinquanta a personalità come Aristotele Onassis, Elizabeth Taylor e all'aristocrazia industriale italiana. L'indirizzo è senza tempo, ma l'offerta è scarsa, il che spinge i prezzi ai livelli di punta europei. Chi desidera combinare il noleggio di yacht con il possesso di un immobile trova il contesto appropriato nel nostro articolo sul noleggio di yacht in Italia .
La Costa Smeralda nella Sardegna nord-orientale rappresenta il segmento alto del mercato italiano, sia per livello di prezzi che per prestigio. Intorno a Porto Cervo, Porto Rotondo, Cannigione e il golfo di Marinella si trovano le zone immobiliari più costose d'Italia, con prezzi record per le ville in prima fila sul mare. La Costa Smeralda si distingue dalle altre regioni costiere per il suo sviluppo consapevolmente curato a partire dagli anni Sessanta, basato sul progetto dell'Aga Khan. Gli acquirenti trovano qui un ambiente esclusivo con propri standard di sicurezza, marine e campi da golf. La Costiera Amalfitana tra Positano, Amalfi e Ravello offre invece un registro diverso: immobili più piccoli in una costa densamente edificata, con il corrispondente prestigio dato dalla scenografia spettacolare, ma con spazi di movimento decisamente più ridotti rispetto alla Sardegna. Chi in Meridione, anziché sulla Costiera Amalfitana, cerca un luogo con una scena mondana sull' Adriatico italiano in ascesa, trova un indirizzo rilevante anche nell'area di Milano Marittima e Cervia.
Le città: Roma, Milano, Firenze e Venezia
Il mercato urbano del lusso in Italia si concentra su quattro centri, ciascuno con il proprio carattere. Milano è la sede più internazionale, con una forte presenza del settore finanziario, della moda, del design e delle università, nonché i prezzi per il nuovo costruito più elevati del paese. I quartieri Brera, Porta Nuova, il centro storico intorno al Duomo e la classica zona Magenta figurano tra gli indirizzi più ambiti. Per chi desidera combinare una vera residenza in Italia con un collegamento al business internazionale, Milano rappresenta la scelta più naturale. I Giochi Olimpici Invernali Milano-Cortina 2026 hanno inoltre generato un ulteriore impulso alla domanda nel breve periodo.
Roma è la scelta classica per chi ha come riferimento la storia e le istituzioni. Le zone intorno a Piazza di Spagna, l'Aventino, Trastevere e il quartiere Prati vicino al Vaticano sono gli indirizzi di lusso per eccellenza. A differenza di Milano, Roma è caratterizzata dal suo patrimonio edilizio storico, con rigidi vincoli paesaggistici e prescrizioni di ristrutturazione. Firenze attira soprattutto appassionati d'arte internazionali e famiglie con un legame duraturo con l'Italia, con prezzi notevolmente inferiori a quelli di Milano ma in un segmento molto stabile. Venezia rappresenta infine un mercato a sé, in cui i vincoli di tutela del patrimonio sono ancora più severi e la posizione costituisce la vera dimensione del valore. Il piano nobile di un palazzo sul Canal Grande è tra gli immobili più rari e preziosi del paese.
Quadro normativo per i compratori stranieri
L'acquisto di un immobile in Italia è in linea di principio accessibile agli stranieri, ma segue regole giuridiche precise. I cittadini UE possono acquistare immobili italiani senza alcuna restrizione, alle stesse condizioni previste per i cittadini italiani. I cittadini extra-UE sono soggetti al cosiddetto principio di reciprocità: l'acquisto è consentito se il paese di origine garantisce ai cittadini italiani lo stesso accesso. Per gli Stati Uniti, la Svizzera e la maggior parte degli altri paesi di provenienza degli acquirenti attuali, la reciprocità è consolidata. Il Canada costituisce un'eccezione dal 2023, poiché la normativa canadese vieta l'acquisto di immobili ai non canadesi, rendendo difficile l'acquisizione per i cittadini canadesi privi di un permesso di soggiorno italiano.
Per l'acquisto sono indispensabili alcuni elementi di base. Il Codice Fiscale, il codice identificativo fiscaleitaliano, deve essere richiesto prima della stipula del contratto, presso l'Agenzia delle Entrate in Italia oppure tramite il consolato italiano all'estero. Un conto corrente italiano è di fatto indispensabile, anche se non obbligatorio per legge. L'atto di compravendita vero e proprio avviene dinanzi a un notaio italiano, che in qualità di pubblico ufficiale verifica la legittimità dell'atto, riscuote le imposte e provvede alla trascrizione nei registri catastali. Il contratto notarile («rogito») rappresenta l'ultimo passaggio di un processo di acquisto che inizia solitamente con un contratto preliminare («preliminare») e ha una durata compresa tra tre e sei mesi. Come descritto in una recente panoramica pratica sull'acquisto da parte di stranieri , una preparazione professionale prevede un avvocato italiano esperto in diritto immobiliare, un commercialista con orientamento internazionale e, se si intende ottenere un finanziamento italiano, eventualmente un mediatore creditizio bilingue.
Costi accessori e imposte ricorrenti
I costi accessori per l'acquisto di un immobile in Italia variano, a seconda della situazione, tra l'8 e il 15 percento del prezzo di acquisto. Comprendono l'imposta di registro, le imposte catastali e ipotecarie, le spese notarili e, se del caso, la provvigione dell'agente immobiliare. Per l'acquisto di una prima casa da parte di residenti si applica il regime agevolato «Prima Casa» con il 2 percento di imposta di registro; per le seconde case e per gli acquirenti stranieri si applica di norma il 9 percento sul valore catastale. Per gli immobili di nuova costruzione e per gli acquisti da costruttori, in luogo dell'imposta di registro si applica l'IVA, pari al 4 percento (Prima Casa), al 10 percento (seconda casa) o al 22 percento (immobili di lusso in categorie catastali speciali).
Tra le imposte ricorrenti figura l'IMU (Imposta Municipale Unica), un'imposta patrimoniale comunale sulle seconde case, il cui importo varia a seconda del comune e della categoria, attestandosi tipicamente tra lo 0,4 e l'1,06 percento del valore catastale. La TARI (tassa sui rifiuti) e l'eventuale TASI sono riscosse dai comuni. Per la prima casa dei residenti l'IMU non è dovuta. Chi mette in locazione l'immobile può scegliere tra la tassazione ordinaria sul reddito e la cosiddetta Cedolare Secca, un'imposta sostitutiva del 21 percento (oppure del 26 percento per le locazioni brevi a partire dal secondo immobile). Per i proprietari stranieri che restano soggetti a imposizione fiscale nel paese di origine si applicano inoltre le disposizioni per evitare la doppia imposizione previste dal rispettivo accordo bilaterale. Il calcolo concreto dei costi dovrebbe avvenire in ogni caso con il supporto di un commercialista italiano.
Andamento del mercato e prospettive 2026
Il mercato immobiliare di lusso italiano si trova all'inizio del 2026 in una delle fasi di crescita più sostenute degli ultimi anni. Tra i fattori che alimenteranno la domanda nei prossimi mesi figurano la prosecuzione del regime dei Nuovi Residenti, la tendenza internazionale alla «diversificazione geografica» dei patrimoni familiari e il perdurante fascino dello stile di vita italiano. Tra i fattori che potrebbero frenare la crescita si annoverano l'aumento dei costi di costruzione e ristrutturazione, la persistente burocrazia nelle procedure autorizzative e la riorganizzazione del sistema notarile, in corso di digitalizzazione da alcuni anni.
Per gli acquirenti questo significa concretamente: il 2026 è un anno attivo ma selettivo. I prezzi nelle zone di assoluta eccellenza restano elevati e sono destinati a crescere ulteriormente, mentre in regioni meno esplorate come l'Umbria, le Marche, il Piemonte e alcune aree del Sud Italia è possibile trovare valori interessanti. L'estate italiana del 2026 ha inoltre dimostrato quanto il turismo come forza trainante si sia affermato per i mercati immobiliari regionali , aprendo nuove prospettive di rendimento per chi acquista con intenzione di mettere in locazione. Chi nel 2026 investe nel mercato immobiliare di lusso italiano farebbe bene a dotarsi di pazienza, di un supporto professionale qualificato e di una visione chiara sulle proprie intenzioni di utilizzo. Le decisioni rapide tipiche della domanda post-Covid appartengono al passato: il contesto attuale premia la prudenza.
