Włoski rynek nieruchomości luksusowych przeżywa w 2026 roku jeden z najsilniejszych wzrostów od wielu lat. Popyt zagraniczny w ciągu pierwszych pięciu miesięcy roku wzrósł o ponad 60 procent w porównaniu z rokiem poprzednim, przy czym zainteresowanie nie koncentruje się już wyłącznie na klasycznych drugich domach. Rosnąca część nabywców, około jednej czwartej, planuje trwałe przeniesienie miejsca zamieszkania do Włoch. Kraje pochodzenia pozostają niezmienne: Stany Zjednoczone, Szwajcaria, Holandia, Niemcy i kraje skandynawskie przodują w statystykach. Połączenie korzystnego klimatu podatkowego, geopolitycznych przesunięć i klasycznego uroku włoskich krajobrazów sprawia, że Włochy stają się jednym z najbardziej poszukiwanych adresów na międzynarodowym rynku nieruchomości luksusowych. Kto w 2026 roku chce zainwestować w willę w Toskanii, apartament nad jeziorem Como czy rezydencję na wybrzeżu Amalfi, znajdzie tu rynek aktywny, lecz wymagający.
Dlaczego Włochy są w centrum uwagi zamożnych nabywców w 2026 roku
Przyczyny obecnego boomu są wielowarstwowe. Kluczowym czynnikiem jest reżim nowych rezydentów („nuovi residenti"), który obejmuje zamożnych cudzoziemców przenoszących miejsce zamieszkania do Włoch zryczałtowanym podatkiem od ich światowych dochodów. Od 1 stycznia 2026 roku kwota ta wynosi 300 000 euro rocznie, co stanowi podwyżkę w stosunku do wcześniej obowiązujących 200 000 euro. Mimo tej zmiany reżim pozostaje atrakcyjny dla osób dysponujących majątkiem o wysokiej stopie zwrotu, zwłaszcza w porównaniu z Francją, Wielką Brytanią i Niemcami. Szczególnie od czasu zakończenia brytyjskiego reżimu „non-dom" w 2025 roku Włochy, zdaniem wielu obserwatorów rynku, ustawiły się jako naturalny następca Londynu dla międzynarodowych majątków.
Drugim czynnikiem jest struktura rynku. Włoski rynek luksusowy pozostaje w porównaniu europejskim bardziej rozdrobniony i mniej zinstytucjonalizowany niż w Londynie, Paryżu czy Nowym Jorku, co daje nabywcom z konkretnymi wymaganiami pole do negocjacji. Jak Il Sole 24 Ore, powołując się na aktualne dane Luxforsale Finance, podaje, średnia wartość transakcji na rynku nieruchomości luksusowych z udziałem zagranicznym przekracza 1,65 miliona euro. Profil nabywcy uległ przy tym zmianie. Klasyczny „kupujący dom wakacyjny" ustąpił miejsca międzynarodowemu inwestorowi lub przedsiębiorcy rodzinnemu, który traktuje Włochy jako długoterminowe miejsce życia i lokowania kapitału.
Toskania i Chianti: klasyki dla międzynarodowych nabywców
Niemal żaden region nie jest tak rozpoznawalny na międzynarodowym rynku luksusowym jak Toskania. Między Florencją, Sieną a Pizą rozciągają się wzgórza, które dla wielu zagranicznych nabywców uosabiają włoskie życie na wsi: aleje cyprysowe, odrestaurowane domy wiejskie, stare klasztory z winnicami, samodzielne posiadłości z widokiem na panoramę. Chianti między Florencją a Sieną stanowi rdzeń rynku, do którego dochodzą Val d'Orcia wokół Pienzy i Montalcino, obszar Maremma o bardziej surowym charakterze oraz Colline Pisane przy wybrzeżu. Według danych z Engel & Völkers Market Report 2026 zagraniczni nabywcy odpowiadają w Toskanii za ponad połowę wszystkich transakcji luksusowych, z wyraźną obecnością Amerykanów, Niemców, Brytyjczyków i Szwajcarów.
Urok regionu tkwi w połączeniu krajobrazu kulturowego, uprawy winorośli i niezawodnej infrastruktury. Kto kupuje w Toskanii villę , znajdzie w kilku minutach jazdy samochodem restauracje, winnice, małe miasteczka z targami tygodniowymi i prężną scenę artystyczną. Struktura cenowa jest odpowiednio wysoka, z najwyższymi wartościami w Chianti i okolicach Sieny. Obok klasycznych posiadłości wiejskich coraz większym zainteresowaniem cieszą się odrestaurowane kompleksy klasztorne i historyczne podere, niekiedy z licencją bed & breakfast lub własną produkcją wina. Na etapie wstępnym doświadczeni pośrednicy zalecają co najmniej trzymiesięczną fazę rozpoznawczą, podczas której potencjalni nabywcy mogą poznać region w różnych porach roku.
Jezioro Como i jezioro Garda: pojezierze między Alpami a kulturą
Jezioro Como ugruntowało w ostatnich latach pozycję jednego z najbardziej prestiżowych europejskich miejsc zamieszkania. Bellagio, Cernobbio, Menaggio, Tremezzina i Varenna to nazwy, którymi obraca się na rynku międzynarodowym, związane z historycznymi willami z XVIII i XIX wieku, zamieszkiwanymi kolejno przez Habsburgów, włoską warstwę przemysłowców, a dziś przez międzynarodową klientelę. Bliskość Mediolanu, półgodzinne połączenie z lotniskiem Mediolan-Malpensa oraz własna infrastruktura lotnicza regionu czynią jezioro Como atrakcyjnym również dla nabywców pendlujących między Włochami, Londynem, Zurychem a Nowym Jorkiem. W połączeniu ze wspomnianym reżimem nuovi residenti region ten należy w 2026 roku do najaktywniejszych rynków luksusowych na północy kraju.
Jezioro Garda to drugi klasyk w segmencie jeziornym, oferujący nieco inny charakter. Podczas gdy jezioro Como cechują wille i prestiż, nad jeziorem Garda dominuje szersza rozpiętość cenowa, od historycznych posiadłości w Sirmione, Salò i Gardone Riviera po nowsze luksusowe kompleksy apartamentowe wzdłuż Riviera dei Limoni. Bliskość Niemiec i Austrii, łatwy dojazd samochodem przez Brenner oraz łagodne, jak na standardy europejskie, zimy sprawiają, że jezioro Garda jest szczególnie atrakcyjne dla nabywców z obszaru niemieckojęzycznego. Tu również profil kupującego uległ zmianie. Obok klasycznych inwestorów w domy wakacyjne coraz częściej pojawiają się rodziny poszukujące drugiego lub głównego miejsca zamieszkania w tym regionie.
Klasyki nadmorskie: Portofino, Costa Smeralda, Amalfi
Wśród lokalizacji nadmorskich wyróżnia się kilka adresów o zasięgu międzynarodowym. Riwiera Liguryjska w okolicach Portofino i Santa Margherita Ligure to włoski segment dyskretnego luksusu z najwyższymi cenami w regionie, w wąskiej strefie między morzem a stromo wznoszącymi się wzgórzami. Nabycie tu willi oznacza nie tylko zakup nieruchomości, lecz także kawałka historii kulturalnej XX wieku. Portofino jest od lat 50. XX wieku związane z takimi postaciami jak Aristotele Onassis, Elizabeth Taylor i włoska arystokracja przemysłowa. Adres jest ponadczasowy, jednak oferta jest ograniczona, co winduje ceny do europejskiego poziomu czołowego. Kto chce połączyć czarter jachtu z posiadaniem nieruchomości, znajdzie odpowiedni kontekst w naszym artykule o czarterze jachtów we Włoszech .
Costa Smeralda w północno-wschodniej Sardynii to górny segment włoskiego rynku, zarówno pod względem poziomu cen, jak i prestiżu. Wokół Porto Cervo, Porto Rotondo, Cannigione i Zatoki Marinella znajdują się najdroższe strefy nieruchomościowe we Włoszech, z rekordowymi cenami za wille w pierwszej linii morskiej. Costa Smeralda odróżnia się od pozostałych regionów nadmorskich świadomie kuratorowanym rozwojem od lat 60. XX wieku, zapoczątkowanym koncepcją Aga Khana. Nabywcy znajdą tu zamknięte środowisko z własnymi standardami bezpieczeństwa, marinami i polami golfowymi. Wybrzeże Amalfi między Positano, Amalfi a Ravello oferuje natomiast inne oblicze: mniejsze nieruchomości w gęstej zabudowie przybrzeżnej, z odpowiednim prestiżem wynikającym ze spektakularnego tła, lecz ze znacznie mniejszą swobodą przestrzenną niż na Sardynii. Kto w południowych Włoszech zamiast wybrzeża Amalfi szuka miejsca z wyrafinowaną, modną sceną nad włoskim Adriatykiem , znajdzie istotny adres również w okolicach Milano Marittima i Cervii.
Miasta: Rzym, Mediolan, Florencja i Wenecja
Miejski rynek luksusowy we Włoszech skupia się na czterech centrach o odmiennym charakterze. Mediolan jest najbardziej międzynarodową lokalizacją, z silną obecnością sektora finansowego, mody, designu i środowiska akademickiego oraz najwyższymi cenami nowych inwestycji w kraju. Do najbardziej poszukiwanych adresów należą dzielnice Brera, Porta Nuova, historyczne centrum wokół Duomo oraz klasyczna strefa Magenta. Dla kupujących, którzy chcą połączyć prawdziwe miejsce zamieszkania we Włoszech z dostępem do międzynarodowego biznesu, Mediolan jest naturalnym wyborem. Zimowe Igrzyska Olimpijskie Milano-Cortina 2026 przyniosły dodatkowo krótkoterminowy wzrost popytu.
Roma jest klasykiem dla kupujących, którzy mają na uwadze historię i instytucje. Klasyczne adresy luksusowe to strefy wokół Piazza di Spagna, Aventino, Trastevere oraz rejon Prati w pobliżu Watykanu W odróżnieniu od Mediolanu, Rzym kształtowany jest przez historyczną zabudowę, z rygorystycznymi wymogami konserwatorskimi i obowiązkami remontowymi. Florencja przyciąga przede wszystkim międzynarodowych miłośników sztuki oraz rodziny z długoterminowym związkiem z Włochami, przy cenach wyraźnie niższych niż w Mediolanie, lecz w bardzo stabilnym segmencie. Wenecja to z kolei rynek szczególny, gdzie ochrona zabytków jest jeszcze bardziej rygorystyczna, a lokalizacja stanowi właściwy wymiar wartości nieruchomości. Piano nobile w palazzo przy Canal Grande należy do najrzadszych i najdroższych nieruchomości w kraju.
Podstawy prawne dla zagranicznych kupujących
Zakup nieruchomości we Włoszech jest co do zasady prosty dla cudzoziemców, lecz podlega jasnym regulacjom prawnym. Obywatele UE mogą nabywać włoskie nieruchomości bez ograniczeń na takich samych warunkach jak obywatele włoscy. Obywatele spoza UE podlegają tak zwanemu zasadzie wzajemności: nabycie jest dopuszczalne, jeśli kraj pochodzenia zapewnia obywatelom włoskim ten sam dostęp. W przypadku Stanów Zjednoczonych, Szwajcarii i większości innych krajów pochodzenia aktualnych kupujących wzajemność jest ugruntowana. Kanada stanowi wyjątek od 2023 roku, ponieważ kanadyjskie prawo zabrania cudzoziemcom zakupu nieruchomości, co utrudnia nabycie obywatelom kanadyjskim nieposiadającym włoskiego tytułu pobytowego.
Do zakupu niezbędne jest spełnienie kilku podstawowych warunków. Codice fiscale, czyli włoski numer identyfikacji podatkowej, musi zostać złożony przed zawarciem umowy, w Agenzia delle Entrate we Włoszech lub za pośrednictwem włoskiego konsulatu za granicą. Włoskie konto bankowe jest praktycznie niezbędne, choć nie jest wymagane prawnie. Sam akt kupna odbywa się przed włoskim notariuszem („notaio"), który jako osoba pełniąca funkcję publiczną weryfikuje zgodność z prawem, pobiera podatki i dokonuje wpisu do rejestrów katastralnych. Akt notarialny („rogito") jest ostatnim etapem procesu zakupu, który zwykle rozpoczyna się od umowy przedwstępnej („preliminare") i trwa od trzech do sześciu miesięcy. Jak opisano w aktualnym praktycznym przewodniku po zakupie nieruchomości przez cudzoziemców , do profesjonalnego przygotowania należy zaangażowanie włoskiego prawnika z doświadczeniem w prawie nieruchomości, doradcy podatkowego z międzynarodowym profilem, a w razie potrzeby dwujęzycznego pośrednika kredytowego, jeśli planowane jest finansowanie włoskie.
Koszty transakcyjne i bieżące podatki
Koszty transakcyjne przy zakupie nieruchomości we Włoszech wynoszą, w zależności od okoliczności, od 8 do 15 procent ceny zakupu. Obejmują podatek rejestracyjny, opłaty katastralne i hipoteczne, koszty notarialne oraz ewentualną prowizję pośrednika nieruchomości. Przy zakupie pierwszego mieszkania przez osobę zamieszkałą we Włoszech obowiązuje preferencyjny reżim „Prima Casa" z 2-procentowym podatkiem rejestracyjnym; dla drugich rezydencji i kupujących z zagranicy zasadniczo 9 procent od wartości katastralnej. W przypadku nowych inwestycji i zakupów od deweloperów zamiast podatku rejestracyjnego obowiązuje IVA (podatek VAT) w wysokości 4 procent (Prima Casa), 10 procent (drugi dom) lub 22 procent (nieruchomości luksusowe w szczególnych kategoriach katastralnych).
Do bieżących podatków należy IMU (Imposta Municipale Unica), komunalny podatek majątkowy od drugich rezydencji, którego wysokość różni się w zależności od gminy i kategorii nieruchomości i wynosi zazwyczaj od 0,4 do 1,06 procent wartości katastralnej. TARI (opłata za odbiór odpadów) oraz ewentualna TASI są pobierane przez gminy. Właściciele zajmujący nieruchomość jako pierwsze miejsce zamieszkania są zwolnieni z IMU. Właściciel wynajmujący nieruchomość może wybrać między zwykłym podatkiem dochodowym a tak zwaną Cedolare Secca, czyli zryczałtowanym podatkiem w wysokości 21 procent (lub 26 procent w przypadku wynajmu krótkoterminowego od drugiej nieruchomości). Dla zagranicznych właścicieli pozostających podatnikami w swoim kraju obowiązują dodatkowo przepisy o unikaniu podwójnego opodatkowania wynikające z odpowiedniej umowy bilateralnej. Konkretną kalkulację kosztów należy w każdym przypadku przeprowadzić z włoskim doradcą podatkowym.
Rozwój rynku i perspektywy na 2026 rok
Włoski rynek nieruchomości luksusowych na początku 2026 roku przeżywa jedną z najsilniejszych faz wzrostu ostatnich lat. Do czynników, które będą napędzać popyt w najbliższych miesiącach, należą kontynuacja programu Nuovi Residenti, międzynarodowy trend „dywersyfikacji geograficznej" zamożnych rodzin oraz utrzymująca się atrakcyjność włoskiego stylu życia. Do czynników mogących hamować wzrost należą rosnące koszty budowy i renowacji, utrzymująca się biurokracja w procesach uzyskiwania pozwoleń oraz modernizacja systemu notarialnego, który od kilku lat podlega cyfryzacji.
Dla kupujących oznacza to w praktyce: rok 2026 jest aktywny, lecz selektywny. Ceny w absolutnie topowych strefach pozostają wysokie i prawdopodobnie będą nadal rosnąć, podczas gdy w mniej nagłośnionych regionach, takich jak Umbria, Marche, Piemont czy części południa Włoch, można znaleźć interesujące wartości. Włoskie lato 2026 pokazało dodatkowo, jak bardzo turystyka jako siła napędowa wpłynęła na regionalne rynki nieruchomości , otwierając nowe możliwości kalkulacji dla kupujących z zamiarem wynajmu. Inwestując w 2026 roku w luksusowe nieruchomości we Włoszech, warto uzbroić się w cierpliwość, zadbać o profesjonalne wsparcie i jasno określić cel użytkowania nieruchomości. Czas szybkich decyzji z okresu popandemicznego minął, a obecne otoczenie rynkowe nagradza staranność.
