Le marché italien de l' immobilier de luxe connaît en 2026 l'une de ses plus fortes progressions depuis plusieurs années. La demande étrangère a augmenté de plus de 60 % au cours des cinq premiers mois de l'année par rapport à l'année précédente, et l'intérêt ne se concentre plus depuis longtemps sur les seules résidences secondaires classiques. Une part croissante des acheteurs, environ un quart, envisage de transférer définitivement sa résidence en Italie. Les pays d'origine restent constants : les États-Unis, la Suisse, les Pays-Bas, l'Allemagne et les pays scandinaves dominent les statistiques. Cette combinaison d'un environnement fiscal favorable, de reconfigurations géopolitiques et de l'attrait intemporel des paysages italiens fait de l'Italie l'une des adresses les plus recherchées sur le marché international de l'immobilier de luxe. Ceux qui souhaitent investir en 2026 dans une villa en Toscane, un appartement sur le lac de Côme ou une résidence sur la côte Amalfitaine se trouvent face à un marché actif, mais également exigeant.
Pourquoi l'Italie concentre l'attention des acheteurs fortunés en 2026
Les raisons de l'essor actuel sont multiples. Un facteur central est le régime des nouveaux résidents (« nuovi residenti »), qui soumet les personnes fortunées étrangères s'installant en Italie à un impôt forfaitaire sur l'ensemble de leurs revenus mondiaux. À compter du 1 janvier 2026, ce montant s'élève à 300 000 euros par an, contre 200 000 euros auparavant. Malgré cette hausse, le régime reste attractif pour les patrimoines à fort rendement, notamment en comparaison avec la France, le Royaume-Uni et l'Allemagne. Surtout depuis la fin du régime britannique du « non-dom » en 2025, l'Italie s'est positionnée, selon plusieurs observateurs du marché, comme le successeur naturel de Londres pour les grandes fortunes internationales.
Le deuxième facteur tient à la structure du marché. Le marché italien du luxe reste plus fragmenté que ses homologues européens, et moins institutionnalisé qu'à Londres, Paris ou New York, ce qui offre aux acheteurs ayant des projets précis une marge de négociation réelle. Comme le rapporte Il Sole 24 Ore en référence aux derniers chiffres de Luxforsale Finance, la valeur moyenne d'une transaction immobilière de luxe impliquant un acheteur étranger dépasse 1,65 million d'euros. Le profil des acheteurs a évolué : l'acheteur classique de « maison de vacances » a laissé place à un investisseur international ou à un chef d'entreprise familiale souhaitant s'établir, qui considère l'Italie comme un lieu de vie et de gestion patrimoniale à long terme.
Toscane et Chianti : les classiques pour les acheteurs internationaux
Rares sont les régions aussi présentes sur le marché international du luxe que la Toscane. Entre Florence, Sienne et Pise s'étendent ces collines qui incarnent, pour de nombreux acheteurs étrangers, la vie à la campagne à l'italienne : allées de cyprès, fermes restaurées, anciens couvents entourés de vignes, domaines autonomes avec vue panoramique. Le Chianti, entre Florence et Sienne, constitue le cœur du marché, auquel s'ajoutent la Val d'Orcia autour de Pienza et Montalcino, la Maremma au caractère plus austère, et les Colline Pisane en bord de mer. D'après les chiffres du rapport de marché Engel & Völkers 2026 les acheteurs étrangers représentent plus de la moitié de toutes les transactions de luxe en Toscane, avec une présence marquée d'Américains, d'Allemands, de Britanniques et de Suisses.
L'attrait de la région tient à la combinaison d'un paysage cultureld'exception, de la viticulture et d'une infrastructure fiable. Qui acquiert une villa en Toscane trouve à quelques minutes en voiture des restaurants, des domaines viticoles, de petites villes aux marchés hebdomadaires et une scène artistique vivante. La structure des prix est en conséquence élevée, avec des sommets dans le Chianti et autour de Sienne. Aux propriétés rurales classiques s'ajoutent une demande croissante pour des complexes monastiques restaurés et des fermes historiques, les podere, parfois dotées d'une licence de chambre d'hôtes ou d'une production viticole propre. Pour une première approche, les agents expérimentés recommandent une phase de prospection d'au moins trois mois, au cours de laquelle les acheteurs potentiels découvrent la région à différentes saisons.
Lac de Côme et lac de Garde : les lacs entre Alpes et culture
Le lac de Côme s'est imposé depuis quelques années comme l'un des lieux de résidence les plus prestigieux d'Europe. Bellagio, Cernobbio, Menaggio, Tremezzina et Varenna sont les noms qui circulent sur le marché international, avec des villas historiques des XVIIIe et XIXe siècles, habitées successivement par les Habsbourg, puis par la bourgeoisie industrielle italienne, et aujourd'hui par un public international. La proximité de Milan, la liaison en une demi-heure avec l'aéroport de Milan-Malpensa et les infrastructures aéroportuaires propres à la région rendent le lac de Côme attractif pour les acheteurs qui font la navette entre l'Italie, Londres, Zurich et New York. Combinée au régime des nuovi residenti mentionné plus haut, la région est en 2026 l'un des marchés du luxe les plus actifs du nord de l'Italie.
Le lac de Garde est le second classique du segment lacustre et offre un caractère quelque peu différent. Là où le lac de Côme est marqué par les villas et le prestige, le lac de Garde affiche une palette de prix plus large, des propriétés historiques de Sirmione, Salò et Gardone Riviera aux nouveaux complexes d'appartements de luxe le long de la Riviera dei Limoni. La proximité avec l'Allemagne et l'Autriche, la facilité d'accès en voiture par le Brenner et des hivers doux en comparaison européenne rendent le lac de Garde particulièrement attrayant pour les acheteurs germanophones. Ici aussi, le profil des acquéreurs a évolué : aux investisseurs classiques en résidences de vacances s'ajoutent de plus en plus de familles à la recherche d'une résidence secondaire ou principale dans cette région.
Les classiques du littoral : Portofino, Costa Smeralda, Amalfi
Pour les emplacements côtiers, une poignée d'adresses internationales s'imposent. La Riviera ligure autour de Portofino et de Santa Margherita Ligure représente le segment discret par excellence, avec les prix les plus élevés de la région, dans une zone étroite entre la mer et les collines escarpées. Acquérir une villa ici, c'est aussi s'approprier un fragment de l'histoire culturelle du XXe siècle. Portofino est associé depuis les années 1950 à des personnalités comme Aristotele Onassis, Elizabeth Taylor et la noblesse industrielle italienne. L'adresse est intemporelle, mais l'offre est rare, ce qui tire les prix vers les sommets européens. Pour ceux qui souhaitent combiner location de yachts et propriété immobilière, notre article sur la location de yachts en Italie offre le contexte approprié.
La Costa Smeralda dans le nord-est de la Sardaigne représente le haut de gamme du marché italien, tant en termes de niveau de prix que de prestige. Autour de Porto Cervo, Porto Rotondo, Cannigione et du golfe de Marinella se trouvent les zones immobilières les plus onéreuses d'Italie, avec des prix records pour les villas en première ligne de mer. La Costa Smeralda se distingue des autres régions côtières par son développement délibérément maîtrisé depuis les années 1960, à l'initiative de l'Aga Khan. Les acheteurs y trouvent un environnement fermé doté de ses propres standards de sécurité, de marinas et de terrains de golf. La côte Amalfitaine, entre Positano, Amalfi et Ravello, offre en revanche un registre différent : des biens immobiliers plus modestes dans un tissu côtier dense, avec le prestige qu'impose un cadre spectaculaire, mais une liberté de mouvement nettement moindre qu'en Sardaigne. Pour ceux qui, dans le sud de l'Italie, préfèrent à la côte Amalfitaine une scène mondaine sur l' Adriatique italienne en plein essor, les environs de Milano Marittima et de Cervia constituent également une adresse de choix.
Les villes : Rome, Milan, Florence et Venise
Le marché immobilier de luxe urbain en Italie se concentre sur quatre pôles, chacun doté d'un caractère propre. Milan est le pôle le plus international, avec une forte présence des secteurs de la finance, de la mode, du design et de l'université, ainsi que les prix du neuf les plus élevés du pays. Les quartiers Brera, Porta Nuova, le centre historique autour du Duomo et la zone classique de Magenta comptent parmi les adresses les plus recherchées. Pour les acquéreurs souhaitant combiner une véritable résidence en Italie avec une connexion internationale aux affaires, Milan s'impose comme le choix évident. Les Jeux olympiques d'hiver Milan-Cortina 2026 ont en outre provoqué un regain de demande à court terme.
Roma est la destination de référence pour les acquéreurs attirés par l'histoire et les institutions. Les zones autour de la Piazza di Spagna, de l'Aventino, de Trastevere et du quartier Prati, à proximité du Vatikan sont les adresses de luxe par excellence. Contrairement à Milan, Rome est marquée par son patrimoine bâti historique, avec des contraintes sévères en matière de protection du patrimoine et de rénovation. Firenze attire avant tout les amateurs d'art internationaux et les familles entretenant un lien durable avec l'Italie, avec des prix nettement inférieurs à ceux de Milan, mais un segment très stable. Venezia constitue enfin un marché à part, où la protection du patrimoine est encore plus stricte et où l'emplacement représente la véritable dimension de valeur. Un piano nobile dans un palazzo sur le Canal Grande figure parmi les biens immobiliers les plus rares et les plus onéreux du pays.
Les bases juridiques pour les acquéreurs étrangers
L'achat d'un bien immobilier en Italie est en principe accessible aux étrangers, mais obéit à des règles juridiques précises. Les citoyens de l'UE peuvent acquérir des biens immobiliers en Italie sans restriction, dans les mêmes conditions que les ressortissants italiens. Les ressortissants hors UE sont soumis au principe dit de réciprocité : l'acquisition est autorisée si le pays d'origine accorde aux citoyens italiens le même accès. Pour les États-Unis, la Suisse et la plupart des autres pays d'origine des acquéreurs actuels, la réciprocité est établie. Le Canada fait exception depuis 2023, car le droit canadien interdit l'achat immobilier aux non-Canadiens, ce qui rend l'acquisition difficile pour les ressortissants canadiens ne disposant pas d'un titre de séjour italien.
Quelques éléments sont indispensables pour conclure un achat. Le Codice Fiscale, le numéro fiscalitalien, doit être demandé avant la signature du contrat, soit auprès de l'Agenzia delle Entrate en Italie, soit via le consulat italien à l'étranger. Un compte bancaire italien est pratiquement incontournable, même s'il n'est pas légalement obligatoire. L'acte d'achat proprement dit est établi devant un notaire italien (« notaio »), qui, en sa qualité d'officier public, vérifie la légalité de l'opération, perçoit les taxes et procède à l'inscription aux registres cadastraux. L'acte notarié (« rogito ») constitue la dernière étape d'un processus d'achat qui débute généralement par un avant-contrat (« preliminare ») et dure de trois à six mois. Comme le décrit un guide pratique récent sur l'acquisition par des étrangers , une préparation professionnelle implique de faire appel à un avocat italien spécialisé en droit immobilier, à un conseiller fiscal avec une expertise internationale et, le cas échéant, à un médiateur de crédit bilingue si un financement italien est envisagé.
Frais d'acquisition et fiscalité courante
Les frais d'acquisition lors de l'achat d'un bien immobilier en Italie représentent, selon la configuration, entre 8 et 15 % du prix d'achat. Ils comprennent le droit d'enregistrement, les frais cadastraux et hypothécaires, les honoraires du notaire et, le cas échéant, la commission de l'agent immobilier. Pour l'acquisition d'une résidence principale par un résident, le régime réduit « Prima Casa » s'applique, avec un droit d'enregistrement de 2 % ; pour les résidences secondaires et les acquéreurs étrangers, le taux est en règle générale de 9 % sur la valeur cadastrale. Pour les constructions neuves et les achats auprès de promoteurs, la TVA (IVA) se substitue au droit d'enregistrement : elle s'élève à 4 % (Prima Casa), 10 % (résidence secondaire) ou 22 % (biens de luxe dans des catégories cadastrales spécifiques).
Parmi les taxes courantes figure l'IMU (Imposta Municipale Unica), un impôt communal sur la fortune applicable aux résidences secondaires, dont le taux varie selon la commune et la catégorie du bien, et se situe généralement entre 0,4 et 1,06 % de la valeur cadastrale. La TARI (taxe sur les ordures ménagères) et l'éventuelle TASI sont perçues par les communes. L'IMU ne s'applique pas à la résidence principale des personnes résidentes. Les propriétaires qui mettent leur bien en location peuvent choisir entre l'impôt sur le revenu ordinaire et la Cedolare Secca, un impôt forfaitaire de 21 % (ou 26 % pour les locations de courte durée à partir du deuxième bien). Pour les propriétaires étrangers qui restent imposables dans leur pays d'origine, les dispositions relatives à l'élimination de la double imposition prévues par la convention bilatérale applicable s'ajoutent à ces règles. Le calcul précis des coûts doit dans tous les cas être effectué avec un conseiller fiscal italien.
Évolution du marché et perspectives 2026
Le marché de l'immobilier de luxe en Italie traverse début 2026 l'une des phases de croissance les plus soutenues de ces dernières années. Parmi les facteurs susceptibles de stimuler la demande dans les prochains mois figurent la poursuite du régime des Nuovi Residenti, la tendance internationale à la « diversification géographique » des familles fortunées et l'attrait persistant du mode de vie italien. Les facteurs pouvant freiner cette croissance incluent la hausse des coûts de construction et de rénovation, la persistance des lourdeurs administratives dans les procédures d'autorisation et la transformation du système notarial, en cours de numérisation depuis quelques années.
Pour les acquéreurs, cela signifie concrètement : 2026 est une année active, mais sélective. Les prix dans les zones absolument premium restent élevés et devraient continuer à progresser, tandis que dans des régions moins exposées comme l'Ombrie, les Marches, le Piémont et certaines parties du sud de l'Italie, il est possible de trouver des valeurs intéressantes. L'été italien 2026 a en outre montré à quel point le tourisme s'est imposé comme moteur des marchés immobiliers régionaux , ouvrant de nouvelles perspectives de rentabilité pour les acquéreurs ayant des intentions locatives. Ceux qui investissent en 2026 dans l'immobilier de luxe italien ont tout intérêt à s'armer de patience, d'un accompagnement professionnel et d'une vision claire de leur usage personnel. L'ère des décisions rapides héritée de l'après-Covid est révolue : le contexte actuel récompense la rigueur.
